2021年房地產調控已突破420次，購房者入市欲望跌至冰點，樓市出現新的變化。

　　近日，長三角首張“限跌令”落地，江陰市住建局發布《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高于備案價格，嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。此前，昆明、岳陽、惠州、唐山等城市先后出臺“限跌令”，保障市場平穩運行。

　　張文鋒(化名)是一家閩系房企在三四線城市的營銷負責人。9月5日，他對時代周報記者表示，調控重壓下部分房企資金流緊張，爭相降價回籠資金。一個樓盤大幅降價對周邊競品沖擊非常大，有樓盤直接半價，嚴重擾亂市場。

　　張文鋒透露，一般而言，降價10%已是項目降價的最大幅度，多個城市設置限跌15%相當于劃定“跌停線”，有利于控制房價走勢。在實際情況中，不排除開發商會以買房送車位、贈送全套家居或精裝修等方式變相降價。

　　克而瑞地產研究數據顯示，今年8月，29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降22%和10%，百強房企整體業績表現不及歷史同期，TOP100房企單月操盤金額同比下降20.7%、環比下降10.7%。

　　9月3日，中國房地產數據研究院陳晟對時代周報記者表示，今年房地產行業額創新高可能性較大，但面積數據仍需觀察。他認為，不符合政策要求的房企在完成去化目標方面有一系列壓力，下半年部分房企因資金緊張降價是大概率事件。

　　多城“限跌令”落地

　　8月9日，湖南岳陽打響“限跌令”第一槍。岳陽市住房和城鄉建設局要求，新建商品住房價格備案后，商品住房的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則無法在商品房網簽約備案系統上簽約買賣合同。

　　“不是所有城市房價都在上漲，部分城市反而面臨去庫存的壓力。岳陽降價管控政策出臺背景是城市去庫存壓力大，房企營銷出現亂象，紛紛打價格戰。”9月6日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代周報記者表示，岳陽“限跌令”后，政策將關注三四線城市，確保去庫存和市場平穩健康發展，是后續調控的焦點。

　　交易秩序混亂現象已從三四線城市蔓延至熱點城市。防止房企打價格戰、惡意降價擾亂市場，成為多城“限跌令”的重點。

　　據媒體報道，云南昆明某樓盤原價為1.6萬元/平方米，開發商以特價房名義將售價調至1萬元/平方米，降幅高達60%;遼寧沈陽某樓盤推出部分特價房源，原均價1.1萬元/平方米的住宅項目，特價房源降至0.8萬元/平方米;廣東惠州多個樓盤出現零首付、首付分期等亂象。

　　為此，昆明房協禁止房企惡意降價，若房企惡意降價將被約談，情節嚴重者停止網簽。惠州則出臺新政防止開發商大力度打折，對半年內成交平均折扣率低于95折的樓盤，惠州住建局將對該樓盤未推售房源備案價格進行調降。

　　9月4日，58安居客房產研究院分院院長張波告訴時代周報記者，由于市場分化，部分城市面臨過快降溫，甚至是房價快速下行壓力。房企降負債壓力不斷增大，導致其在部分城市加快出貨節奏，一旦引發降價潮會引發連鎖反應，極大影響房地產市場有序發展，不利于樓市整體穩定，因此出臺相應政策進行調節確有必要。

　　部分房企取消渠道合作

　　盡管房企相繼以價換量，但其成績單仍不如預期。

　　2021年8月，百強房企中近7成企業單月業績同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內，近8成企業單月業績不及上半年月均水平。整體來看，8月房企單月業績表現不及上半年及歷史同期，有逾40家百強房企同環比雙降。

　　具體而言，多家已公布8月業績的房企錄得業績下滑。8月，萬科實現合同面積219.4萬平方米，合同金額370.3億元，同比降36.9%;旭輝控股合同金額約200.2億元，同比減少21.8%;時代中國前8個月簽約面積與去年同期的352.9萬平方米減少13.8%。

　　房地產市場下行導致房企降價出貨，影響其利潤表現。與此同時，利潤下行反過來倒逼房企降價，形成惡性循環。

　　今年上半年，房企利潤率水平降至歷史低位。被視為“利潤王”的中海地產，上半年毛利率和凈利率分別同比下降2.1個百分點和3.9個百分點;包括華潤置地、萬科在內的多家行業龍頭，盈利水平均有不同程度的下滑。

　　據Wind數據，2021年上半年，54家房企凈利潤率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，五年來首次跌破至10%以下。

　　開源成效未顯，房企向節流動刀。張文鋒表示，其所在的區域公司已經停止所有轉介動作，回歸最原始的模式。過去，房企賣房多是內場和外場配合，外場負責拓客，內場負責接待，自從有了中介渠道后，外場式微，漸漸演變成轉介模式。

　　“我們樓盤有50%以上靠中介成交，但轉介費用太高，費用區間是3%-6%?，F在公司不賺錢了，就得從節流上想辦法。”張文鋒表示，目前其所在公司正積極招聘團隊，意圖擺脫轉介依賴獲得更多利潤。

　　一名TOP5房企策劃人員表示，其所在公司取消渠道團隊，拓客團隊降薪降傭，部分省市代理團隊和廣告公司都已撤場。

　　以價換量仍將持續

　　調控未有放松跡象，融資仍在持續收緊。近期舉行的房企年中業績會上，多名房企高管對下半年市場預期不甚樂觀。

　　8月31日，融創中國董事會主席孫宏斌在2021年中期業績投資人會議上表示，下半年市場壓力較大，國家政策堅決，使得大家對房價有不上漲預期。有些企業壓力比較大之后就降價，預計市場還是會比較慘烈。

　　萬科總裁祝九勝則表示，越短期的預測越難做。對萬科而言，全年壓力還在，長遠來看，房地產行業毛利率下行仍未見底。

　　與此同時，購房者觀望情緒加重，入市動力不足。

　　根據58同城、安居客對購房者行為調研發現，2021年8月，用戶信心指數為98.8，環比下跌8.2%，認為調控政策會繼續出臺以抑制房價上漲的購房者占比為65.1%，比前月上漲5個百分點;近六成購房者并不急于出手，謹慎尋找合適的房源。

　　張波指出，下半年樓市降溫將是主基調。從近期被監管層約談的城市分布看，三四線城市也有覆蓋，預計更多三四線城市房產調控的覆蓋面會進一步擴大，市場降溫步伐會加快。從樓市調控方向看，房地產調控從緊節奏不變，2021年三季度房價上漲壓力明顯趨緩。

　　陳晟則認為，若房企進入到沒有人口和創新產業導入的城市，或者布局都市圈邊緣城市，下半年將面臨慘烈的價格競爭。一些資金壓力比較大的企業，完成全年目標完成率相對困難，預計會有降價行為發生。
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