“管家”與“東家”不應成“冤家”

　　日常生活中，人們常常把小區的業主和業委會比作“東家”，把物業公司比作“管家”。按理說“東家”和“管家”利益趨同，應該和諧相處。然而近期圍繞“管家”的服務質量、收費標準等問題，邯報融媒體新聞熱線8181890接到不少“東家”的投訴與舉報。

　　為此，邯報融媒體記者深入調查了解，探求“東家”和“管家”的和睦相處之道。

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　　東家：這個管家毛病多

　　今年初，李女士一家入住邯山區國瑞瑞城小區。入住后不久，她發現負責該小區物業管理的河北合宜物業服務有限公司存在不少問題。

　　“首先是車棚和充電樁配備不足。”李女士說，“這個小區有2000多戶居民，大概有3000多輛電動自行車需要合適的停放和充電地點。”但物業公司只建了個小型的車棚，業主的大部分電動自行車只能停放在小區門外的人行道上。另外，車棚里的充電樁數量有限，根本滿足不了業主需求。

　　就電動自行車停放和充電問題，李女士和部分業主代表多次找物業公司溝通。“但直到今天，物業公司也沒有給出一個合理的解釋。”李女士說，現在，大部分業主擔心電動自行車因亂停亂放被城管部門沒收，或因無人看管被人偷走。

　　“小區外僅有的幾十個充電樁位置，還長期被一些不充電的電動自行車占據。”李女士說，男同志可以把不充電的電動自行車搬到一邊，以騰出位置充電，但女同志和老年人根本搬不動，只得向物業公司保安求助。

　　電動自行車停放和充電的問題還沒解決，小區里又出現了噪音擾民現象。李女士說，該小區一些配套設施至今未施工完成，施工人員為了趕進度，每天從早上工作到深夜，嚴重影響業主休息。

　　“目前，大部分業主的孩子還在居家上網課，施工噪音對孩子們影響較大。”李女士說，就噪音擾民問題，她多次找到物業公司投訴，但對方卻以“這是開發商行為，與他們無關”為由不予解決。

　　和李女士一樣，業主對物業公司服務表示不滿的情況，在我市其它一些小區也普遍存在。“物業公司在沒有經過業主同意的情況下，擅自在我們小區的綠化健身區域修建了一座立體停車場。”邯山區和諧家園小區業主楊先生說，他們多次找該小區物業——邯鄲市精誠物業有限公司溝通，但對方不予理睬。

　　“我們小區物業公司將物業費與辦理電梯卡升級業務捆綁在一起。”陽光領地業主周女士說，如果業主暫緩交物業費，物業公司就不給業主的電梯卡升級，導致電梯卡失效，嚴重影響業主正常出行。

　　電梯間到處張貼廣告、不配合業主調取車輛剮蹭區域的監控、不允許安裝新能源車的充電樁……記者梳理邯報融媒體近期接到的百余條熱線投訴發現，關于業主不滿物業服務的投訴多達二十余條。

　　△交房后，小區綠化帶等基礎設施還未完工。

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　　管家：巧婦難為無米炊

　　業主對物業公司服務有諸多不滿，但物業公司人員也向記者講述了自己的苦衷。

　　馮先生是一家物業公司的經理，他的公司曾以較低的收費標準成功入駐羅城頭街道某小區。但這個小區的物業費收取情況非常不理想，平均只有40%左右的業主交物業費。

　　“只有60%以上業主交納物業費，物業公司才能維持營運。”馮先生說，前幾年，政府會給予營運困難的物業公司補貼，但政府補貼不是長久之計，物業公司的收益來源主要還是靠收物業費。

　　“我們也想通過不斷提高自己的服務水平，來滿足業主的需求。”馮先生說，但物業公司每增加一項服務內容，其營運成本就會相應提升。如果大部分業主不交物業費，物業公司又不得不減少雇員以降低成本。如此一來，物業公司每個人都是身兼數職。比如說，他作為物業公司經理，還要兼顧電工的職務，負責維修小區的電燈。這樣身兼數職的員工，自然難以滿足業主的所有要求。

　　“物業公司不是公益組織。”馮先生說，“物業管理是需要成本的，沒有物業費的支撐，我們難以為繼。”部分業主卻不理解這一點，總想著交最少的錢，或不交錢，而享受高端的服務，這是不可能的。業主長期拖欠物業費，最終會使物業公司入不敷出，最后只得撤管。

　　馮先生說，為了催業主交物業費，他也曾想到去法院打官司。但對于拖欠物業費這樣小額的官司，法院要按照標準的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業公司打一場官司，等待時間長、牽扯精力大。同時，由于涉案金額較小，大部分律師不愿意代理。即使法院判決物業公司勝訴，但執行難的問題依然存在。這也是物業公司不想打官司的深層原因。

　　“除非是為了打一個官司教育一片人，否則，物業公司是不愿意到法院起訴業主的。”馮先生說，這句話能代表大多數物業公司經理的心聲，畢竟這樣做會傷了物業與業主的感情，不利于物業公司今后開展工作。

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　　律師：需要明確權與責

　　一邊是業主對物業公司服務不滿，一邊是物業公司對業主不交物業費抱怨不斷。如何破解雙方難題，讓“管家”與“東家”化干戈為玉帛?

　　“要解決這個矛盾，首先要分析一下矛盾產生的根源。”河北中大同律師事務所王衍真律師說，業主與物業公司本質上是雇主與管家的關系，他們之間應該互相考慮自己的定位、相互依存和諧共處，業主支付了物業費就應當享受應有的服務，物業公司付出勞動就應當得到報酬。很多時候，雙方都是重權利輕義務。因此，要想化解他們之間的矛盾，只有明確并細化雙方的權利和義務，然后做到相互尊重配合和監督，才能讓小區永久和諧。

　　王律師說，首先，物業公司與業主應該訂立《物業服務合同》，用書面的形式明確雙方的權利與義務。物業公司服務質量、項目，業主繳納物業費、違約條款等，這些是《物業服務合同》的重要約定，不能互為前置條件，任何一方不履行都構成違約。物業公司應當對業主反映的合同內問題及時處理，盡到管家職責;對于服務合同以外的責任，物業公司應積極主動同相關責任方協調并提出處理方案，這樣才能贏得業主的理解與支持。同時，業主應自覺履行交納物業費的義務，這樣才能更好地支持和監督物業公司提高服務質量，使雙方形成互相信賴、互相依靠的良好關系。

　　“另外，沒有監督，單靠一紙合同是難以約束雙方都履約的。”王律師說，從目前來看，“三位一體”的小區管理模式是比較有效的，即業主委員會、物業公司和社區三方采取協商的方式，共同商議解決小區管理難題。這種模式能夠讓業主信服，從而有利于解決許多小區管理上的難題。例如，為解決小區停車難，社區、物業公司、業主委員會可以聯合征求業主的意見，然后由三方共同監督物業收支明細，并保證定期在小區里向全體業主公示收支明細。