在簽署購房合同的時候，你是否會在現場業務人員催促下，指哪兒簽哪兒?

　　如果是，請一定要注意，因為其中一旦隱藏著什么特殊條款你沒發現，不小心簽了字那就真的麻煩了。

　　日前，邯鄲之窗收到來自邱縣的一些業主們訴苦：他們幾年前貸款買的商鋪，因為一紙委托協議，幾乎喪失了10年內的相關權益，直到現在反應過來，才發現維權之路已是十分被動。

　　3年、10年、還是無限期?

　　撲朔迷離

　　據了解，與業主們簽下《邱縣商業中心商鋪委托經營管理協議》(以下簡稱“委托協議”)的企業是邱縣蘇宏物業服務有限公司，該商業中心背后的開發商是邱縣皇室房地產開發有限公司。根據企查查信息顯示，兩家公司之間疑似有著關聯。

　　據一名商鋪投資者艾女士介紹，2018年邱縣商業中心開始售房的時候，開發商工作人員承諾頭3年的“預付租金”是2.5萬元，3年委托到期之后業主可以拿回自己的房子，2019年她去交房款時，開發商也從總房款里減去了這2.5萬元用于業主購買商鋪時的優惠額度，看上去并無不妥。

　　此外，邱縣商業中心開業時打著紅星美凱龍的品牌招商引資，在當地大街小巷的宣傳力度很大，很多商鋪投資者出于對大品牌的信任，也沒有對其進行提防。

　　但無形中存在的最大漏洞是，所謂的“3年委托期”并沒有正規的合同條款約束。

　　更沒想到的是，業主到接房時被告知是簽了一份10年委托協議，幾乎所有業主都沒有注意到有這樣一份協議的存在，而且協議中的條款，對業主的相關利益幾乎沒有保障。

　　艾女士表示，這么一份重要的協議，在簽署時，開發商方面工作人員沒有明確提及告之，而作為普通投資者的業主們也毫不知情，于是就在對方銷售人員的引導下簽了字。簽完字之后，合同就被收了回去，沒有給業主留備份合同，多數業主手里現在只有交房款時的收據。

　　邱縣商業中心的商鋪產權為40年，很多業主本想著托管3年之后，自己拿到商鋪掌握自主經營權，或者自己外租給其他商戶賺錢。

　　但現在的問題是，根據這份委托協議，業主們除了有個名義上的“所有權”，在至少10年之內，對于門店鋪位的使用權、經營權、出租權、轉租權、收益權和管理權等全部被委托了出去，由邱縣蘇宏物業服務有限公司代為掌控。

　　那么，委托10年之后物業公司會把商鋪交還給業主么?也不好說。因為協議中有一條提到：“在委托經營期間內，為培育市場，吸引用戶······可能導致委托經營期順延較長時間。”較長時間是多長并沒有時間限制，也就是說，即便是10年之后，業主對自己的商鋪能不能行使所有權也不好說。

　　而當初簽合同時看似美好的立返3年“預付租金”，也是羊毛出在羊身上，在這份10年委托協議中顯示：“甲方(業主)放棄委托經營期限內前三年向乙方收取任何形式的經營收益。”

　　不僅如此，在委托經營期限內，甲方還得承擔委托經營鋪位正常的保修及維護義務，費用由甲方給付。對業主不利的條款還有很多，比如開發商可直接把商鋪交付給物業，而無需經過業主的驗收和意見征詢。委托經營期間，業主不能自行出租鋪位。業主雖然擁有商鋪“所有權”，但無論是解除協議、對商鋪行使任何支配權，都需要先征得物業的書面同意，否則就是違約，需要承擔相關違約損失。

　　“但凡我們業主有一個人發現這份10年協議存在這么多不公平條款，都不會有人簽字。第一，不是說3年以后這個商鋪就歸我們了;第二，也不確定10年之后這個商鋪我們可以自主經營，如果有順延的情況發生，這40年內還不一定能要回來我們自己買的商鋪。”艾女士表示。

　　“租金”中的另一套邏輯

　　事情發展到今天這個局面，有些意識到問題存在的業主已開始設法挽救自己對店鋪的掌控權，一個下意識的做法是，想另付租金把自己的商鋪租回來，起碼先占住自己的地方，再跟物業進行周旋。

　　而在交房租時，又不經意間發現了另一個隱藏套路。

　　在這份10年的委托經營管理協議中，對經營收益進行了一個約束，即商鋪委托經營第四年起，乙方根據實際收取的“租金”所得，要提留10%作為市場公共發展基金，剩余90%才歸甲方所有。

　　乍一看，這一條款似乎對業主十分有利。但直到部分業主想返租自己的商鋪時才發現，這每月的“租金”還另有蹊蹺。

　　以一份商鋪租賃合同為例，每月的租金及運營推廣費用合計17元/月/平方米，而“租金”其實只占到其中的2元，其余的15元仍要作為運營推廣費交給邱縣蘇宏物業服務有限公司。而根據那份10年委托協議，即便是這2元錢的份額，還要再抽出10%作為市場公共發展基金交給物業。

　　“這一紙協議把我們的權益給掏空了，我們現在光有個所有權的虛名，我現在每天看一遍協議，越看越著急。”一位年長的業主說道。

　　折騰了一大圈，業主發現即便返租回來自己的商鋪，仍難從中看到投資收益，而物業卻能拿走利潤的絕大多數份額。

　　尋找轉機

　　目前，還有很多業主沒有到接房簽收階段，他們聽聞這一委托協議里存在爭議，感覺不弄清楚很難繼續合作，而所謂的“經友好協商，平等、自愿的前提”似乎只是一場文字游戲。

　　也有業主表示去找過邱縣蘇宏物業服務有限公司討說法，但得到的回復是“依法律辦事”，既然在這個協議上簽了字，法律程序上只看雙方已經簽署的協議文件。至于協議內容是否公平合理難以定奪。

　　據了解，根據商鋪面積和區位優勢不同，不少業主的投資額在50～100多萬元不等，很多還是貸款購買的，數百戶業主可能有著相同的處境。

　　也有不少業主認為，一個物業公司有啥條件給業主們簽這個協議?他們覺得物業應該只有商業中心區域的維護、管理等權力，不應該有這么大的權利決定業主的商鋪如何去經營。

　　值得注意的是，這片商業中心的開發商邱縣皇室房地產開發有限公司，早在2020年2月還被當地市場監督管理局披露存在隱瞞真實情況、弄虛作假的問題，業主們的利益保障最終該由誰來負責?目前尚無定論。

　　你們現階段的訴求是什么?幾位業主回答說：“撤銷這份協議，自己花錢買的房子，自己經營。”也有人表示：“我們知道推倒這份不公平協議并非易事，背后牽扯的利益肯定不小，希望能在多方幫助下，有個更公正的解決方案。”

　　截至發稿前，我們嘗試撥通了邱縣蘇宏物業服務有限公司在工商信息中的預留電話，試圖征求對方對此事的態度和反饋，對方給予了掛斷。事態的下一步會朝著什么方向發展尚未可知，我們將持續關注。

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