[河北新聞]2004年，省會市民汪靜買了自己的第一套房，她回憶：那時候排長隊買房是常有的事，售樓員牛得“愛來不來”。

　　2009年，汪靜換房了，她感嘆：開始有開發商通過送車位、物業管理費等手段，招徠人氣促進銷售。

　　2014年，汪靜還想買房，她發現自己陷入眼花繚亂的各路營銷之中：微信攻勢、文化推廣、明星助陣、電子商務……

　　營銷方式的變化，折射出市場的變化。省會樓市正在從賣方市場轉向買方市場，以往“蘿卜快了不洗泥”變成今天的“酒好也怕巷子深”，隨之而來的是對營銷智慧和手法的考驗。畢竟，營銷模式的創新升級，指向的目標永遠是真正的成交量。

　　河北日報、河北新聞網記者賈楠

　　越低迷，越營銷

　　數十輛路虎長驅直入繁華市區，20名身著統一機組制服的“空姐空少”以快閃的形式出其不意地驚艷亮相，一場精彩的“空降”表演過后，呈上一張張神秘邀請函，請現場觀眾品評特地從法國空運而至的葡萄酒。

　　如此陣勢的表演秀，是省會某樓盤在國慶期間舉行的一場營銷活動。

　　地產行業向來不會冷清，今年形勢整體低迷，省會樓市的活動密度卻直線上升：名家書畫展、高爾夫精英邀請賽、養生講座、經濟論壇、大型話劇演出……五花八門，卻殊途同歸，背后都由某樓盤主辦或冠名。

　　“當前整個市場較為冷淡，產品競爭、價格競爭達到一定程度之后，房企要想突圍，就需要尋求新的突破點，多樣化的營銷方式必將頻現。”潤德·天悅城營銷總監吳建勛坦言。

　　微信營銷今年在市場中尤其普遍。如今，省會近半數房企和樓盤建立起了自己的微信公眾號，開啟了微營銷時代，“掃碼就可以看到購房信息，并可享受額外優惠。”從開始簡單的“集贊送禮”、“轉發有獎”，發展到現在的“刮獎”、“大轉盤”、“搖一搖”等等，花樣繁多。

　　天山九峯項目運營副總經理魏永表示，目標精準、效率高是這種營銷方式受青睞的重要原因，“能夠利用客戶的碎片時間，靈活、可控并且成本低，解決了以往開發商與購房者之間缺乏即時溝通渠道的問題。”

　　采訪中，記者了解到，與往年相比，今年國慶假日，更多的開發商將客戶活動從封閉的售樓大廳里“移”出來，采取諸如歡樂嘉年華、高爾夫球賽、垂釣等互動形式，增強客戶的體驗感，為“金九銀十”贏取加分因素。

　　從單純的廣告投放到多渠道整合

　　“坐銷作為最傳統的營銷模式，在市場中占據了很長時間，置業顧問為來訪客戶進行產品介紹，或打電話預約客戶前往售樓處看房。但是隨著市場形勢的變化，購房者的消費觀念逐步成熟和理性，營銷策略必須隨之變革。”魏永說。

　　有業內人士說，巨額的廣告投入和大力度的促銷讓利都無法拉動疲軟的市場狀態，看房的人越來越少，如果不主動爭取，購房者“從門前經過都會被別家拉走”。

　　房地產銷售正在逐步由生產導向轉變為消費者需求導向，樓盤的各種營銷活動注重以買家分析為主導進行策劃。開發商會通過產品定位，為有相應需求的目標客戶量身定制活動，將產品和活動的概念有效融合，進而把產品定位輸送給目標客戶。

　　天悅城已先后組織了《巴啦啦小魔仙》與《熊出沒之繽紛王座》兩場大型人偶互動劇。吳建勛表示，這立足于產品學區房的定位，兒童劇的主要觀眾是孩子，我們盯準的是孩子背后有消費能力的家長。通過家長陪孩子觀看兒童劇，引起他們對樓盤的關注，從而成為潛在目標客戶。

　　借助明星效應，吸引市民眼光，達到人氣、銷售雙豐收是開發商較為常見的營銷手法。近日，一則施瓦辛格將親臨省會助陣樓盤推廣的消息引起了普遍關注。9月份過去了，這位國際影星并未如期而至，但鋪天蓋地的廣告已將吸引眼球的效果發揮到十足。

　　業內人士表示，單一的廣告轟炸模式效果持續降低，在市場環境依舊緊張的情況下，開發商不得不使出“渾身解數”，重新解讀購房者的需求，利用一切可以利用的資源。將一些原先看似并不搭界的產業和房地產行業嫁接并且重新整合，最大限度開辟新的推廣渠道，地產電商、文化營銷等等應運而生。

　　樓市營銷創新應立足產品本身

　　“今年省會樓盤各式各樣的營銷活動尤其密集。”一位地產界資深人士說。但他同時表示，這些活動一般不會對成交量產生立竿見影的效果，它更多的是營造氛圍，提升品牌影響力，“在市場膠著的情況下，開發商需要制造爆點來吸引人氣，買不買另說，只要你能來現場，就會多一次與潛在客戶面對面溝通交流的機會，也算部分達到目的。”

　　營銷方式不斷出新是為了“求關注”，但亂花漸欲迷人眼，過度營銷反而有害，“你方唱罷我登場的營銷大戰，往往使消費者產生審美疲勞，反而讓效果大打折扣”。不僅如此，他更從悲觀的另一面解析說，如此大費周章地大搞營銷活動，容易形成樓市降價的預期，在買漲不買跌的觀念下，反而會加重購房者的觀望情緒。

　　汪靜近日參加了省會幾個樓盤的營銷活動，給她的感覺是，參加活動的人很多是沖著禮品，或是免費觀看演出，真正對樓盤產生興趣并且有購買意向的并不多。結合自己的情況，她說：“我不會被活動時天花亂墜的推介迷惑，真正打動我的還是地段、戶型、價格和社區環境等等硬件”。

　　采訪中幾位房產營銷人士都表示，其實營銷活動大都只是賺個人氣，最終促成成交還是要靠產品本身。當市場開始步入喧囂后的退潮期，以往偏重概念炒作忽略產品本身的做法早已成為明日黃花，產品品質的提升和創新才是“王道”。

　　“未來房地產競爭會更加激烈，購房者掌握主動權，誰能讓他們感受到產品本身的細節和理念，符合他所追求的生活方式，誰就會受追捧。”魏永說道。