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2016年11月，我市出臺《邯鄲市主城區老舊住宅小區基本物業服務管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，擬在主城區1108個老舊小區建立300余個社區物業服務站。目前，此項工作正在有條不紊地進行中，預計今年上半年全部完成。
物業服務站成立后如何運行?物業費會收多少?服務內容包括什么?2月14日，記者走進邯鄲市住房保障和房產管理局，采訪了主管此項工作的物業處副處長王海，就以上居民關注的問題，王海一一作出解答。
南門里社區公廁旁總有清不完的垃圾
問：制定該《辦法》的依據是什么?
答：提升居民生活環境質量，建立和完善老舊住宅小區、庭院(以下簡稱老舊住宅小區)長效管理機制，實現主城區物業服務全覆蓋，徹底解決老舊住宅小區臟亂差問題，這是我市近年來始終關注的焦點。
從2014年起，在借鑒外地經驗、結合本地情況后，我市相繼出臺《邯鄲市人民政府關于進一步加強城市物業管理工作的意見》和《邯鄲市物業管理辦法》(市政府令第148號)。同年，我市在主城三區建立了10個社區物業服務站試點，至2016年底，試點增加至80個。本辦法就是根據上述兩個文件和有關法律、法規、規章及規定，以及總結三年來的試點經驗而制定出來的，是一套比較成熟的管理系統。
問：哪些小區屬于老舊住宅小區?適用范圍是什么?
答：本辦法所稱的老舊住宅小區，是指2000年以前開發建設，設計建設標準較低、配套設施不健全、物業服務用房及社區用房不達標、無物業服務企業管理的住宅小區。
本辦法適用于叢臺區、邯山區、復興區、邯鄲經濟技術開發區管轄范圍內老舊住宅小區物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。峰峰礦區、永年區、肥鄉區、冀南新區(馬頭經濟開發區)自行制定老舊住宅小區基本物業服務管理辦法，報市政府批準后實施;其他縣(市)老舊住宅小區實施基本物業管理的可參照本辦法執行。
污水橫流也是老舊住宅小區的頑疾之一
問：成立社區物業服務站需要履行哪些程序?
答：老舊住宅小區基本物業服務管理按物業管理區域組織實施，以社區為單元劃分物業管理區域，每個建筑面積在3萬平方米左右的區域設一個社區物業服務站。
社區居委會在辦事處指導下，組織業主委員會召開業主大會，就組建社區物業服務站事項征求業主意見，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意，然后由社區居委會向所在地辦事處提出申請，層層審核通過后，由房管部門驗收批準核發社區物業服務站證書。社區物業服務站在辦事處的領導下開展工作，接受區物業管理主管部門的業務指導和工作監督。社區物業服務站負責人由社區居委會主任或副主任兼任。
每個社區物業服務站配置不低于4名物業服務人員。物業服務人員應優先安排原公有住房管理單位下崗職工，優先招聘低保戶中有勞動能力的人員，并簽訂勞務合同。依據社區物業服務站管轄范圍的大小、服務標準、業主的意愿等可適當增設服務人員，為業主提供相應的基本物業服務。
問:社區物業服務站的服務內容有哪些?
答：社區物業服務站屬于非營利性的社會服務組織。負責提供基本物業服務;受理調處糾紛;處理業主報修申請?；疚飿I服務管理內容，應根據房屋、環境、配套設施等現實狀況，提供保障居民日常生活的基礎性服務，具體服務內容根據居民意愿和服務需求確定。
基本物業服務管理標準如下：
(一)清掃保潔：清除積存垃圾和小區雜物，垃圾定點、分類投放，日產日清，杜絕焚燒垃圾現象;道路、廣場、樓道等公共部位保持干凈、整潔、有序，樓道無堵塞，墻面、玻璃無污穢;小區內無亂設攤點、亂設廣告牌等現象;垃圾收集設施配套，公共衛生設施齊全，配置國標240升分類垃圾箱。
(二)綠化養護：清理亂種亂挖等私占公共綠地行為，清除枯木，補栽新樹，修剪樹木花草，達到綠化無大面積枯死和缺損，長勢良好，無雜草、垃圾。
(三)公共設施設備和公用部位維修維護：排污排水管道通暢，無堵塞、無明顯坑洼、無積水，無露天排溝渠和污水外溢現象;路燈(樓道燈)明亮、道路暢通、路面平整;無井蓋缺損、丟失等現象。有條件的住宅小區配備文體服務設施。
(四)停車管理：合理劃定停車位，車輛停放有序，小區出入口、樓道內無車輛，無占用消防通道現象。
(五)治安防范：安全護衛設施運行良好，設立門衛室或配備巡邏安保人員;配電箱等危及人身安全處有明顯警示標識，確保居民人身安全;制定安全管理預案，健全安全防范措施，確保遇到突發情況，能夠及時有序處置。
很多老舊住宅小區有私搭亂建現象
問：物業服務費繳納標準是多少?
答：考慮到老舊住宅小區居民的經濟收入普遍不高，為了讓大家更易接受，社區物業服務站基本物業服務費繳納標準為：帶電梯的不低于0.6元/月㎡;不帶電梯的不低于0.3元/月㎡。也可根據不同的服務內容、標準，參照市場價格，由物業服務站和業主委員會協商確定。此外，實施基本物業服務管理的住宅小區中低保、特困人群，憑低保、特困證明，經辦事處批準，可免交物業服務費用，免交的部分由區財政補足。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任，不得以放棄共有權利為由拒絕繳納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。對拒不繳納物業服務費的業主，由業主委員會或社區居委會督促其繳納，并可以在住宅小區內顯著位置予以公示，必要時辦事處可向人民法院提起訴訟。
基本物業服務費用由社區居委會單獨立賬，不得挪作他用，并接受有關部門監督。社區物業服務站為業主或者物業使用人提供基本物業服務以外專項服務的，其收費標準由雙方約定。
良好的小區環境令居民神清氣爽
問：低于市場水平的物業費如何保證服務站正常運轉?
答：市和區財政對新建社區物業服務站給予一次性啟動補貼4萬元;對實施基本物業服務管理的住宅小區，財政按戶給予過渡補貼，為期三年，第一年每戶補貼100元，第二年每戶補貼80元，第三年每戶補貼60元。啟動補貼要用于購置必要的辦公設備、清除積存垃圾，小面積路面等;過渡補貼主要用于彌補社區物業服務站經費不足。以上兩項資金社區物業服務站要單獨設立賬戶，不得挪作他用，并接受有關部門監督。
此外，物業管理區域利用公共部位出租經營產生的凈收益及車輛停放服務費(收費標準由社區服務站會同業主委員會共同協商決定)，所得收益經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意，可用于補貼服務費的不足。
問：誰來監管社區物業服務站的工作?
答：區政府(管委會)是具體實施老舊住宅小區管理工作的責任主體，街道辦事處、鄉鎮人民政府是落實老舊住宅小區管理工作的屬地監管主體，主要負責對社區物業服務站進行監督考核和業績評定(考評將作為社區居委會年終評先的主要依據之一)，并接受住宅小區業主委員會和政府有關部門的監督。
社區居委會負責具體落實辦事處交辦的基本物業服務管理有關工作，開展社區物業服務;協助辦事處對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，依法調解社區內物業管理糾紛。若社區物業服務站、居委會違反規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕并進行舉報，由價格主管部門責令限期改正，按有關規定處罰。
問：為何該《辦法》的有效期是三年?
答：因為老舊小區的居民情況各異，而社區居委會一直在跟居民打交道，相互間比較熟悉，這也是為何物業管理站要由社區來管理的重要原因。因此，這三年只是一個過渡期，我們希望通過這段時間，讓居民看到小區可喜的變化，真正從內心接受可維持正常運營狀態的物業費標準，從而達到將物業管理站推向市場化，由專門的物業公司來進行常態化管理的根本目的，這才是長久之計。
