補充協議上明確政府鎖定950套團購房，均價3500元/平米。

　　某網站上公開轉讓團購房指標的信息。

　　點軍區政府

　　11月10日，江南星城施工現場空曠寂靜，項目處于停工狀態。A10-A11版攝影/新京報記者 孫瑞麗

　　2013年，宜昌市點軍區政府擬委托開發商定向開發1770套商品房用作政府團購房，后受土地價格上漲等多重因素影響，僅團購了其中的950套。

　　資料顯示，該批團購房價格由政府向開發商指定，遠低當時市場價。點軍區政府在內部分配950個購房指標時，采取按級別購房，級別越高，可選擇的購房面積越大，其中包括區委書記、區長在內級別較高的56名干部開通了兩梯兩戶、四面通風的“特殊待遇”。

　　近200名不缺住房的政府工作人員則在拿到團購房指標后，加價5萬、10萬不等將指標“賣”出。

　　3年過去，點軍區政府的團購房因遠低市場價在民間引起諸多不滿，而指定為其建房的開發商也因“入不敷出”瀕臨破產邊緣、樓盤幾乎爛尾。

　　相關廉政專家表示，點軍區向開發商指定購房價格，超出了政府的職能范圍;公務人員倒賣團購房指標的行為則涉及“福利腐敗”。

　　“感覺他們急著開發團購房”

　　李愛軍說，他了解到的情況，是點軍區政府找到宇星置業之前，已經接洽了幾家開發商，都因為價格等問題沒有談攏

　　長江宜昌段把宜昌市區一分為二，長江北岸是宜昌市伍家崗區和西陵區，人口密集、商業繁華，此地段房價最高已經突破10000元/平米。而與這里隔江對望的，即是江南岸的點軍區。

　　點軍區的房價現平均在7000元左右。而隨處可見的爛尾樓盤和停滯不前的拆遷現場，暗喻著點軍區是宜昌市的邊緣地帶。

　　江南星城是點軍區的爛尾樓盤之一。而這個當年的“明星樓盤”，在點軍區無人不知。其特殊在于，江南星城是點軍區政府的團購房。

　　江南星城的開發商是湖北宇星置業發展有限公司(以下簡稱“宇星置業”)，工商資料顯示，該公司成立于2009年，注冊資本5060萬元，法定代表人李愛軍。

　　李愛軍稱，江南星城是其開發的第一個樓盤，而開發的初衷，就是和點軍區政府合作為其開發政府團購房。

　　點軍區政府資料顯示，2012年12月3日，點軍區委、區政府聯合發布一份《關于成立西邊沖商品房項目建設工作領導小組的通知》，內容顯示，區委區政府決定成立“西邊沖商品房項目建設工作領導小組”(以下簡稱“領導小組”)，該小組主要負責該塊土地的征地搬遷工作。組長為時任點軍區紀委書記伍安軍，副組長為區人大副主任王克信，成員涵蓋了公安分局、國土分局、規劃分局、住建分局的局長。

　　官方資料顯示，西邊沖地塊即如今的江南星城所在位置。

　　2013年2月，一份《點軍區西邊沖商品房委托開發框架協議》(以下簡稱“框架協議”)約定的甲乙雙方分別為上述政府領導小組和房地產開發商宇星置業。

　　該框架協議顯示，領導小組將委托宇星置業為點軍區政府整體定向開發西邊沖商品房項目。該地塊占地近150畝，總建筑面積約20萬平米，共可開發約1770套商品房。

　　框架協議約定，小區所有住宅產權歸政府領導小組所有、土地摘牌前土地保證金由宇星置業安排、摘牌后由政府領導小組交納。領導小組付給宇星置業每平米100元利潤作為回報。根據20萬平方米建筑面積計算，點軍區政府需要付給宇星置業2000多萬元回報。

　　李愛軍說，他了解到的情況，是點軍區政府找到宇星置業之前，已經接洽了幾家開發商，都因為價格等問題沒有談攏。剛開始接觸點軍區政府工作小組時，就感覺到他們“很急，急著開發團購房”。

　　李愛軍最終決定和點軍區簽約，是覺得做開發商最終還是要跟政府打交道，對他來說，此次與政府合作也是個機會，況且按照協議約定，他至少可以在工程結束后，拿到2000多萬元的回報。

　　書記、區長指示要拿下地塊

　　“書記、區長均電話指示：不管多少錢一畝，一定要讓宇星公司摘牌建設點軍職工團購房項目，給全區干部職工一個交代”

　　形勢的變化，超出了區政府和李愛軍的預想。

　　2013年3月14日，點軍區西邊沖地塊開始正式拍賣。

　　在此之前，宜昌市國土局官網曾對這塊土地進行公示，土地面積149.77畝，掛牌起始價12740萬元，均價85萬元/畝。

　　李愛軍回憶，土地拍賣之前，點軍區政府工作人員曾向他暗示“做過工作”，可以起拍價拿下這塊土地，即便有人競拍，價格最高也不會超過100萬/畝。

　　但競拍當天，突然出現了4個競拍單位與他們爭奪這塊土地。

　　“5分鐘加一次價，每次加價5萬、10萬。”李愛軍說。局面很快超出預想，對手一直沒有放棄，導致這塊土地的均價很快超過了100萬/畝。

　　李愛軍回憶，他在當時曾提出超過100萬/畝，土地成本就會超出預期，不劃算。政府領導小組正、副組長伍安軍和王克信則表示“要向上級領導請示”。

　　伍安軍后來在公開場合對這次競拍有過一段書面描述，“為了找一個穩定的網絡，我們決定在白龍崗麗橙酒店開一個房間”。

　　“競拍價格不斷上漲，當時全區上下都認為此次土地掛牌摘牌只能成功不能失敗，我至少兩次給當時的書記、區長打電話，請示是否繼續競拍，他們均電話指示：不管多少錢一畝，一定要讓宇星公司摘牌建設點軍職工團購房項目，給全區干部職工一個交代”。

　　“我是開發商，我了解，超過100萬/畝不劃算，我當時已經跟他們溝通很多次了。”李愛軍說。但是因為當時合同規定土地尾款由政府領導小組支付，既然書記和區長指示要拿下，他只好繼續。

　　據伍安軍回憶，當晚他們誰都沒有離開過那個房間，晚餐也是點的外賣。

　　晚9點左右，競拍結果出來，他們最終摘牌，但是價格高達29100萬元，均價194.29萬/畝，為起拍價的2.3倍。

　　“我們都是規規矩矩拍地的。”當時參與拍地的一位點軍區政府工作人員說，至于為什么土地超出預期還要拿下，以及當時有沒有想其他辦法控制土地成本，他表示，“時間太久，不記得了”。

　　一年以后，宜昌市招商引資企業碧桂園在這塊地旁邊，拍得3塊均價不超過76.26萬/畝的土地，而碧桂園摘牌價均為國土局公示的起拍價。

　　新京報記者梳理目前點軍區土地招拍掛情況，發現宇星置業的摘牌均價至今是點軍區的“地王”。

　　新京報記者就“是否曾在2013年3月14日指示開發商宇星置業摘牌以及該指示有無政策依據”等問題向時任區委書記吳康年、區長胡志莉核實，期間還通過宜昌市委宣傳部聯系已經調任為宜昌市人大副主任的吳康年，均沒有得到回應。

　　政府約定房價3500元/平米

　　李愛軍最終還是接受了政府的定價方案，他告訴新京報記者，當時他們已經先墊資了4個多億，如果退出，就意味著毀約，那樣的損失也是不敢想象

　　當點軍區政府公職人員翹首以盼將來的團購房時，李愛軍說，種種跡象表明，點軍區政府不想要這塊土地了，想把土地成本轉嫁給開發商。

　　據時任點軍區紀委書記伍安軍在公開場合出示的材料顯示，2013年3月在宇星置業摘牌之后，因為摘牌價過高，“經雙方協商不執行框架協議中買賣收益的約定”。

　　李愛軍回憶，當時政府部門的工作人員曾多次找他談話，希望土地尾款先由開發商墊付，賣房款收上來之后再予以返還。另外，政府可以只要一部分團購房，剩余房子交由開發商按市場價出售，這樣也可以讓他平衡利潤不虧損。

　　“政府還多次口頭允諾會通過其他手段彌補我們的損失，許諾了很多好處。”李愛軍說。

　　李愛軍向新京報記者出示的相關票據顯示，早在雙方剛剛簽訂框架協議時，李愛軍就先后兩次借給政府1500萬元用于拆遷。至2013年7月，加上為政府墊付的土地尾款，宇星置業共在此商品房項目上投入近4億元。

　　伍安軍曾在公開場合出示的材料顯示，雙方“經過多次協商，初步達成點軍區干部職工以每平方米3500元的價格購買950套團購房，剩余房屋按市場價出售的意見。”

　　對此，李愛軍表示一開始并不同意。他向新京報記者出示的專業評估機構對江南星城房屋造價評估顯示，按照拿地成本以及建設成本，江南星城開發成本為4300元/平米。而2012年點軍區總工會曾為區里爭取到60套某小區的團購房，當時的均價為4520元/平米

　　伍安軍公開場合出示的材料也顯示：“2013年3月至7月間，宇星公司提出要提高團購房價的請求，點軍區政府沒有接受。”

　　不過，李愛軍最終還是接受了政府的定價方案，他告訴新京報記者，當時他們已經先墊資了4個多億，如果退出，就意味著毀約，那樣的損失也是不敢想象。

　　2013年7月11日，宇星置業與點軍區政府簽訂了補充協議，按照點軍區政府的要求，政府鎖定950套團購房，均價3500元/平米。

　　李愛軍說，此時，留給他市場化運作的商品房只剩800多套，開盤價如果按5000元/平米計算，他有可能扳回成本。

　　特殊的5號樓

　　黃曉虎介紹，950套團購房本來是分散在江南新城20棟樓里，但區政府曾指示江南星城專門為縣級干部設計一棟樓，該棟樓兩梯兩戶、四面通風、面積全部是166平米

　　知情人士告訴新京報記者，從原定的近1770套團購房，到最后認定的950套，點軍區一些被取消購房資格者開始抱怨購房分配不公、并由此引發風波。

　　新京報記者通過多個渠道獲悉，2013年3月，點軍區政府就開始在全區匯總參與團購房的名單。從一份匯總資料看，名單匯聚點軍區人大、政府、法院、檢察院、各鄉鎮等所有機關干部。

　　第一次較大風波來自當地的教職工。江南星城負責團購房的職員介紹，從1770套團購房變950套，少的那部分正是點軍區科教文衛的職工，這些教職工表示他們至今不明白自己為何“出局”。

　　關于當時分房的具體原則，點軍區政府和當時主要參與的領導都不愿透露，江南星城辦理團購房的工作人員介紹，“起碼不是真正解決政府職工缺房問題，因為不少團購房購買者并不是買的首套房，很多領導不缺房。”

　　點軍區《職工自主聯合團購房個人申請表》顯示，在這批團購房中，縣級干部可選擇160平方米左右戶型;科級干部及中高級聘用崗位人員可選擇140平方米左右戶型;科員、辦事員、初級及初級以下聘用崗位人員可選擇120平方米左右戶型。

　　江南星城項目經理黃曉虎介紹，江南星城目前有56套166平米的房子，全部集中在5號樓。他介紹，950套團購房本來是分散在江南新城20棟樓里，但區政府曾指示江南星城專門為縣級干部設計一棟樓，該棟樓兩梯兩戶、四面通風、面積全部是166平米。

　　據悉，胡志莉和吳康年房子均在這棟樓里，房號分別是2702和1602。江南星城團購房負責人廖金玉表示，二人至今僅向政府領導小組繳納了20萬定金，沒有與開發商簽訂合同，更沒有交付尾款。但該房屋已被鎖定為這二人所有，開發商也無法拿出來銷售。

　　新京報記者在5號樓看到，56戶共享兩部電梯，電梯全部是西子奧的斯品牌，開發商稱電梯品牌也是政府領導規定的。兩梯兩戶格局是兩戶對門、電梯對門，電梯旁邊為樓梯，通道寬敞。

　　該棟樓業主名單顯示，除了吳康年、胡志莉，還包括點軍區其他機關主要領導干部。

　　目前，該棟樓已經完工，但是沒有交房。記者了解到，因為開發商資金鏈斷裂，其余樓盤尚未完工。所有政府團購房都被開發商壓著未交房。

　　198人轉讓購房指標

　　江南星城團購房負責人說，除了已經成交的198個，還有很多掛出來要賣但沒有賣成功的。而據記者了解，也有私下交易沒有上名單的

　　釋郎宗(本名彭芝茂)至今都在等待他2014年在江南星城購買的政府團購房。他是點軍區聯棚鄉文佛山上一個寺廟的住持。

　　11月4日，釋郎宗弟子向新京報記者出示的購房資料顯示，釋郎宗的團購房指標，是從聯棚鄉一位閔姓退休職工手中購得。2013年4月9日，釋郎宗向這位職工轉賬19萬元作為訂房款。2014年5月26日，釋郎宗向這位職工支付1.5萬元“放棄費”，并讓其寫下說明書，證明剩余房款均由釋郎宗付清。

　　據江南星城一份團購房轉讓記錄表顯示，2013年團購房指標分配到個人以后，江南星城政府共有198名公職人員轉讓了自己的購房指標。這其中包括點軍區人大副主任田濟邦、點軍區街辦工委書記岳中鍵等在內的6個分到166平米大房子的機關干部。

　　新京報記者通過公開渠道搜索發現，有點軍區公務員在網站上公開叫賣指標，轉讓價格明碼標價為10萬。甚至有中介瞅準了這一商機，也公開叫賣江南星城團購房指標。

　　“當時轉讓指標價格基本5萬、10萬的都有，后來一度越炒越高。”江南星城團購房負責人說，除了已經成交的198個，還有很多掛出來要賣但沒有賣成功的。而據記者了解，也有私下交易沒有上名單的。

　　該記錄表還專門備注了哪個團購房轉讓是通過領導“打招呼”辦理的，其中，時任區人大副主任王克信就“打過12次招呼”。

　　“轉讓指標對我們的商品房銷售沖擊也很大，當時即便是一個指標10萬，平均下來房價也就是4100元/平米，本來客戶打算買我們的商品房，結果都去買團購房了。”黃曉虎說。

　　11月5日，面對團購房指標問題，王克信表示“無可奉告”。

　　基本算是爛尾了

　　2015年3月，因為房子銷售不好，江南星城資金鏈開始斷裂，至今資金危局都沒有解除

　　李愛軍說，和點軍區政府簽約時，他曾“樂觀”地預想，按5000元/平米售賣800套商品房，他有可能扳回成本，但現實卻打了臉。

　　李愛軍告訴新京報記者，因為拿地便宜，江南星城旁邊由某著名房企開發的商品房開盤均價4500元/平米。江南星城比之貴了500元，根本賣不出去。

　　2015年3月，因為房子銷售不好，江南星城資金鏈開始斷裂，至今資金危局都沒有解除。

　　“有市場行情的影響，但主要是政府團購房問題。”根據江南星城提供的資料顯示，截至目前包括胡志莉、吳康年在內，還有30個政府公職人員在鎖定房子為其所有以后，不簽合同，不支付尾款。還有28名公職人員交完定金，沒有支付尾款。二者涉及金額共計1300多萬。

　　政府和開發商的關系最終破裂。今年1月18日，宇星置業向宜昌市中級人民法院遞交了《行政起訴狀》，起訴點軍區人民政府濫用職權，侵犯經營自主權;起訴宜昌市國土局對碧桂園拍地時設定特殊條件，限制市場競爭;另請求法院判令點軍區人民政府按合同支付開發商2090萬利潤，以及賠償團購房同期市場銷售差價18728.66萬元等。

　　2016年9月14日，宜昌市中級人民法院認定宇星置業沒有充分證據證明點軍區政府存在侵犯其自主經營權的違法行政行為，認定原告其余有關賠償的請求均沒有事實根據和法律依據，判定駁回宇星置業的訴訟請求。宇星置業不服宜昌中院判決，正在準備上訴。

　　對于點軍區政府此次團購房事件，11月9日，宜昌市政府相關負責人在“核實”了兩天之后表示：“政府愿意買、開發商愿意賣，沒有法律規定不能買賣團購房。”但他同時表示，宜昌市政府沒有查到點軍區政府在開發這批團購房時，向宜昌市政府做過任何請示，也沒有找到相關的政策支持。

　　北京大學廉政研究中心副主任莊德水認為，點軍區政府團購房行為或涉“福利腐敗”。

　　“政府團購房的初衷是好的，他們可以通過總工會幫助職工解決購房問題，但是這一切必須在市場經濟范圍內，他們可以與開發商協商購房價格，而不能強制，特別是政府一二把手指示拿地明顯是過度干預，這超出了政府的職能范圍。”

　　根據國家發改委2011年下發的《商品房銷售明碼標價規定》，房地產銷售一定要做到一房一價。莊德水認為，點軍區政府的定價行為已經嚴重擾亂了市場經濟。

　　對于公務人員倒賣團購房指標的行為，莊德水認為“這明顯是一種典型的福利腐敗，普通老百姓沒有資格拿到這種低價房，只有政府工作人員有這種特權，他們卻拿來賺錢，這會嚴重擾亂市場經濟，對普通老百姓也不公平。”

　　11月10日，江南星城施工現場空曠寂靜，項目處于停工狀態，項目經理黃曉虎說：“我們有錢就開工，沒錢就停工，基本算是爛尾了。”

　　新京報記者 孫瑞麗 實習生 黃斌 湖北宜昌報道